TIÊU CHÍ LỰA CHỌN
DỰ ÁN EB5

chương trình định cư Mỹ với mức vốn đầu tư 900.000 USD (khoảng 21 tỷ Đồng), người tham gia phải thật thận trọng trong việc chọn lựa dự án đầu tư EB-5 và đối tác đồng hành suốt quãng đường hơn 7 năm.

Để giúp Anh/Chị hiểu hơn về những phương pháp thẩm định một Dự án EB-5 an toàn, Khai Phú đã có cuộc trao đổi cùng 2 chuyên gia di trú gồm:

1. Luật sư Kate Kalmykov – luật sư trưởng của hãng luật Greenberg Traurig (GT). Bà được chọn là 25 luật sư giỏi nhất trong ngành EB-5.
2. Luật sư Đặng Quang Vinh, đồng thời là CEO Khai Phú. Ông là Thạc sỹ di trú, học vị cao nhất bậc Tiến sĩ.

Chúng tôi hy vọng đây sẽ là những thông tin hữu ích dành cho nhà đầu tư Việt Nam. Đặc biệt là những Anh/Chị đã chuẩn bị bước vào giai đoạn ký hợp đồng với các đơn vị tại Việt Nam. Liệu rằng dự án đầu tư EB-5 mà Anh/Chị đang chuẩn bị tham gia có đáp ứng được các tiêu chí thẩm định bên dưới?

Chào luật sư Kate, rất vui vì hôm nay có cơ hội cùng trò chuyện với luật sư. Đầu tiên mời luật sư giới thiệu đôi nét về bản thân!

Chào Quý nhà đầu tư Việt Nam, tôi là Kate Kalmykov – Luật sư trưởng tại Hãng luật GT của Mỹ. Ngoài ra, tôi cũng là thành viên của các Hội luật gia về Nhập cư Mỹ tại New Jersey, New York và Washington DC. Hôm nay tôi rất vui vì đồng hành cùng Khai Phú đem đến quý nhà đầu tư những thông tin hữu dụng trước khi chính thức tham gia chương trình EB-5.

Là một chuyên gia có nhiều kinh nghiệm về Chương trình đầu tư định cư Mỹ theo diện EB-5, luật sư có thể chia sẻ với nhà đầu tư biết về những tiêu chí quan trọng khi thẩm định dự án đầu tư EB-5 sẽ bao gồm những gì không?

Với bất kỳ dự án đầu tư EB-5 nào, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ 5 tiêu chí như sau:

  1. Số việc làm tạo ra;
  2. Cấu trúc vốn;
  3. Vị trí dự án;
  4. Tình trạng sẵn sàng của dự án;
  5. Chiến lược thoái vốn.

Nếu Anh/Chị xem xét kĩ những yếu tố trên thì khả năng thành công của bộ hồ sơ sẽ cao hơn rất nhiều.

Vậy chi tiết cụ thể hơn về từng tiêu chí là như thế nào?

Đầu tiên, tôi sẽ nói về khía cạnh tạo ra việc làm của dự án đầu tư EB-5.

Yêu cầu của chương trình EB-5 là mỗi suất đầu tư phải tạo được 10 việc làm toàn thời gian cho công dân Mỹ. Đây là yếu tố quyết định Anh/Chị có nhận được Thẻ Xanh vĩnh viễn hay không. Khi thẩm định bất kỳ dự án nào, Anh/Chị cần nắm rõ các số liệu về:

  • Tổng số việc làm tạo ra trên thực tế;
  • Tổng số việc làm tạo ra đáp ứng yêu cầu lấy thẻ xanh cho nhà đầu tư;
  • Tỷ lệ giữa việc làm thực tế so với việc làm yêu cầu.

Nếu số việc làm thặng dư gấp từ 1,5 lần so với yêu cầu, đây sẽ được xem là mức an toàn cho người tham gia.

Hiện nay, xu hướng các dự án đầu tư EB-5 tiếp tục tập trung vào mảng phát triển bất động sản. Hai loại hình việc làm phổ biến được tính cụ thể là:

  • Việc làm từ xây dựng dự án: Tổng số vốn dùng để chi trả cho công dân Mỹ được thuê làm việc bao gồm: Thi công trực tiếp, nội thất, trang thiết bị… Một số dự án còn tạo việc làm cho nhân viên thu hồi đất. Tuy nhiên, Sở Di trú Mỹ (USCIS) không đánh giá cao loại hình công việc này.
  • Việc làm từ hoạt động kinh doanh: Sau khi hoàn tất xây dựng, dự án sẽ đi vào hoạt động và thuê nhân công. Tính hợp lệ của những loại hình công việc này được USCIS xem xét và quyết định dựa trên tài liệu như: nghiên cứu thị trường; bằng chứng hỗ trợ; thông tin và dữ kiện khi phân tích kinh tế; việc làm dự kiến tạo ra…

Theo kinh nghiệm của tôi, nhà đầu tư nên chọn những dự án có việc làm từ xây dựng nhằm đảm bảo độ an toàn cao. Vì chỉ cần dự án khởi công xây dựng và thực hiện việc chi tiêu, nhà đầu tư sẽ ngay lập tức được tính số lượng việc làm tạo ra.

Cấu trúc vốn của dự án sẽ được tính như thế nào, thưa luật sư? Đâu là mức an toàn cho nhà đầu tư?

Về cấu trúc vốn, con số này sẽ cho nhà đầu tư biết được mức độ rủi ro của dự án. Câu hỏi được đặt ra là:

  • Tổng số vốn của dự án là bao nhiêu?
  • Trong đó, vốn từ nhà phát triển và vốn huy động EB-5 lần lượt chiếm bao nhiêu %?

Thực tế cho thấy, dự án có tỷ lệ vốn EB-5 so với tổng chi phí càng thấp thì độ an toàn càng cao. Mức an toàn thường dưới 30%, trong trường hợp tốt nhất là 15% – 20%. Điều này là vì 2 lý do sau:

  1. Khi không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn huy động EB-5, quá trình xây dựng sẽ ít bị gián đoạn vì thiếu hụt người tham gia.
  2. Khi vốn chủ sở hữu càng lớn, trách nhiệm hoàn thành công trình sẽ càng cao. Nhà đầu tư không lo lắng về việc “dự án ảo” dễ bị dừng vô thời hạn.

Ngoài ra, một số dự án trên thị trường có sự xuất hiện của “khoản vay cao cấp” trong cấu trúc vốn. Họ là những bên thứ ba (ngân hàng, đối tác góp vốn cùng chủ đầu tư…) đã gián tiếp thay mặt nhà đầu tư thẩm định “chất lượng” của dự án. Tuy nhiên, nếu nguồn lực tài chính của chủ đầu tư mạnh, họ có thể không sử dụng đến trợ lực này mặc dù đã được ngân hàng gọi mời vay vốn.

Cuối cùng, cấu trúc vốn quyết định thứ tự hoàn tiền đầu tư. Theo luật, khoản vay cao cấp sẽ được ưu tiên hoàn trả trước, sau mới đến nhà đầu tư EB-5. Đây chính là mặt hạn chế so với việc cấu trúc vốn đơn giản chỉ có chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Còn vị trí dự án sẽ ảnh hưởng như thế nào khi tham gia đầu tư EB-5?

Vị trí dự án là một trong những yếu tố hữu ích xác định tính khả thi khi tạo ra số việc làm theo dự đoán hay không. Đồng thời, vị trí cũng liên quan đến chiến lược thoái vốn. Hai điểm mấu chốt nhà đầu tư cần quan tâm gồm:

Dự án có thuộc khu vực việc làm mục tiêu (T.E.A.) hay không?

Việc dự án có thuộc vùng T.E.A hay không sẽ quyết định đến mức đầu tư của Anh/Chị, cụ thể là 900.000 USD (hình thức gián tiếp) hay 1.800.000 USD (hình thức trực tiếp). Kể từ sau 21/11/2019, luật mới về chương trình EB-5 được áp dụng đã thay đổi các tiêu chí đánh giá đối với vùng T.E.A. Từ đó, một số dự án trước có thể được xem thuộc vùng T.E.A. nhưng sau đã không được xem đạt tiêu chuẩn.

Chính vì vậy, nhà đầu tư cần xác nhận vấn đề này với chủ dự án và đảm bảo quyền lợi cho mình.

Dự án có thuộc khu vực thị trường bất động sản cốt lõi?

Thị trường bất động sản và yếu tố xung quanh cũng quyết định thành công của dự án. Với lĩnh vực phát triển là nhà đất, những khu vực đông dân cư giúp nhu cầu mua tăng cao. Từ đó, lợi nhuận chủ dự án thu về cũng tốt hơn. Nhà đầu tư nên cân nhắc tham gia những dự án thuộc quỹ đất vàng của thành phố, tỉnh bang.

Về yếu tố tình trạng sẵn sàng của dự án thì sao thưa luật sư?

Tình trạng của dự án đầu tư EB-5 góp phần quan trọng vào việc đảm bảo người tham gia đủ điều kiện lấy thẻ xanh Mỹ. Những dự án đã tiến hành xây dựng sẽ tốt hơn dự án vẫn đang còn trên bản thiết kế. Đối với dự án chuẩn bị đi vào xây dựng, nhà đầu tư Việt Nam cần xem đến yếu tố nhà phát triển: trước đây, họ từng thành công với dự án nào có quy mô và tính chất tương tự hay không?

Và tiêu chí cuối cùng là chiến lược thoái vốn, chị có thể chia sẻ chi tiết hơn về tiêu chí này cho nhà đầu tư Việt Nam được biết?

Theo tôi, chiến lược thoái vốn luôn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư khi tìm hiểu dự án. Đối với dự án bất động sản, những chiến lược phổ biến nhất là:

  • Sử dụng tiền mặt còn lại trong quỹ vốn để hoàn trả cho nhà đầu tư
  • Tái cấp vốn
  • Nhận đầu tư vốn cổ phần
  • Bán dự án

Đặc biệt, một số dự án đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư thông qua việc thế chấp bất động sản do chính họ sở hữu. Nếu gặp rắc rối về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiến hành thanh khoản và hoàn vốn đúng thời hạn cho nhà đầu tư để giữ uy tín. Nhà đầu tư nên hỏi rõ về các phương án của chủ dự án ngay từ đầu, chọn đúng dự án tốt, uy tín và có mức độ tin tưởng cao.

Xin cảm ơn Luật sư Kate Kalmykov, đây thực sự là những thông tin hữu ích dành cho quý nhà đầu tư.

Với những chia sẻ vừa rồi, tôi hy vọng các nhà đầu tư Việt Nam sẽ có lựa chọn chính xác cho những dự án EB-5 sắp ham gia sắp tới. Xin cảm ơn.

Ngoài ra, nhằm giúp nhà đầu tư có cái nhìn chính xác hơn, có thể tự mình thẩm định trung tâm vùng và chủ đầu tư dự án, Khai Phú sẽ trích lại những chia sẻ của Luật sư Đặng Quang Vinh – CEO Khai Phu Investments & Migration. Ông đồng thời là một trong số ít những người được Bộ di trú Úc cấp phép tư vấn và hành nghề di trú Úc tại Việt Nam.

Với những thông tin này, chúng tôi hy vọng nhà đầu tư sẽ có thể hiểu rõ nền tảng hoạt động, vị trí của Trung tâm vùng và Nhà phát triển trong một dự án đầu tư EB-5, từ đó sẽ tự tin hơn trong việc tham gia lấy Thẻ Xanh cho cả gia đình.

Để thẩm định được thế nào là một trung tâm vùng và chủ đầu tư dự án an toàn, các nhà đầu tư cần phải xem xét thật kĩ các yếu tố sau

Trung tâm vùng (Regional Center)

Trung tâm vùng là tổ chức đã được USCIS phê duyệt và được phép quản lý một hoặc nhiều vùng nhất định để phát triển dự án đầu tư EB-5 tại đó. Trung tâm vùng sẽ có trách nhiệm phát triển khu vực, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện năng suất, tạo việc làm, tăng vốn đầu tư vào Mỹ… trong một khoảng thời gian quy định.

Lợi thế chính của Trung tâm vùng là cho phép Anh/Chị tham gia dự án đầu tư EB-5 theo hình thức gián tiếp. Họ sẽ thay mặt nhà đầu tư trực tiếp quản lý và tạo ra việc làm đáp ứng yêu cầu đạt Thẻ Xanh.

1. Hồ sơ năng lực

Khi xem xét một Trung tâm vùng, đây là những số liệu cần thiết cho Anh/Chị:

  • Trung Tâm Vùng đã có bao nhiêu đơn chấp thuận I-526 (Đơn xin cấp Thẻ Xanh có điều kiện) và I-829 (Đơn xin gõ bỏ điều kiện Thẻ Xanh)?
  • Tỷ lệ thành công của 2 loại đơn này?

Trung tâm vùng có kinh nghiệm, uy tín sẽ là lời cam kết cho khả năng thành công của dự án. Đồng thời, họ cũng thực hiện tốt nhiệm vụ kết nối và đảm bảo quyền lợi cho chủ dự án lẫn nhà đầu tư EB-5.

Nếu là Trung tâm vùng vừa đi vào hoạt động, nhà đầu tư cũng đừng vội bỏ qua. Một số Trung tâm vùng có thể được lập ra và quản lý bởi những lãnh đạo/nhà phát triển giàu kinh nghiệm đã từng thành công với dự án trước đó. Vì vậy, nhà đầu tư nên xem xét những yếu tố xung quanh khi quyết định chọn lựa.

2. Kinh nghiệm của ban lãnh đạo

Lãnh đạo Trung tâm vùng giàu năng lực và kinh nghiệm sẽ góp phần tích cực vào hồ sơ EB-5. Để đánh giá, Anh/Chị có thể dựa vào các yếu tố gồm:

  • Bối cảnh: Trước khi trở thành lãnh đạo Trung tâm vùng, họ là chuyên gia trong ngành nghề nào? Lĩnh vực của họ có gắn với đầu tư, di trú hay không?
  • Mức độ hiểu biết thị trường EB-5: Lãnh đạo Trung tâm vùng có kiến thức chuyên sâu về EB-5 cũng như hiểu biết về đương đơn hay không. Những kiến thức này sẽ khái quát nhiều phương diện như: xu hướng, hành vi, lợi ích, mối quan tâm, đơn vị di trú, pháp luật, văn hóa, xã hội… tại quốc gia họ hướng đến. Lãnh đạo đã từng thành công với dự án EB-5 ở nước ngoài là một điểm cộng.

Quý nhà đầu tư có thể kiểm tra thông tin của các Trung tâm vùng được cấp phép hoạt động trên website của USCIS theo đường link sau: www.uscis.gov/Regional-Centers. Ngoài ra, chúng tôi cũng cung cấp thêm cho quý nhà đầu tư danh sách các trung tâm vùng gặp các vấn đề về kiện tụng và có hành vi sai trái ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích người tham gia.

Nhà phát triển dự án

1. Hồ sơ năng lực

Nhà phát triển có nhiều kinh nghiệm trong chính lĩnh vực của dự án EB-5 (vd: xây dựng bất động sản…) sẽ mang đến sự an tâm cho người tham gia. Việc hoàn thành và phát triển thành công nhiều dự án trước đây là tiền đề tạo nên tên tuổi tốt cho công ty. Đặc biệt, nếu đã từng thành công với dự án đầu tư EB-5 mang lại Thẻ Xanh, nhà phát triển sẽ nhận được tín nhiệm của người tham gia từ nhiều quốc gia khác nhau.

Nhà phát triển dự án được đánh giá thông qua những tiêu chí cơ bản quan trọng như:

  • Tuổi đời: Những nhà phát triển đã hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực EB-5 sẽ được đánh giá cao hơn. Đồng thời, họ cũng tạo dựng được tên tuổi và độ nhận biết của mình sau thời gian dài.
  • Vốn và tài sản: Đây là yếu tố chứng minh tiềm lực kinh tế mạnh mẽ của nhà phát triển.

2. Kinh nghiệm ban lãnh đạo

Nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kĩ ban điều hành của nhà phát triển bao gồm những thành viên chủ chốt nào?

Quá trình sự nghiệp của từng thành viên trong lĩnh vực bất động sản nói riêng và EB-5 nói chung cũng là yếu tố quan trọng. Riêng thị trường EB-5, nhà đầu tư nên tìm hiểu chuyên gia di trú trong nhà phát triển đã từng thành công trong dự án hoặc hồ sơ hay chưa. Bằng cấp được cơ quan có thẩm quyền công nhận cũng góp phần nâng cao vị thế của họ so với nhà phát triển khác.

Mối quan hệ giữa Trung tâm vùng và Nhà phát triển

Nắm bắt mối quan hệ giữa Trung tâm vùng và Nhà phát triển sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn. Hiện nay, có 4 loại quan hệ phổ biến chính là: liên kết; độc lập; cho thuê hoặc kết hợp cả 3.

  • Mô hình liên kết: giữa Trung tâm vùng và Nhà phát triển có quyền sở hữu chung.
  • Mô hình độc lập: không có sự liên quan và hoạt động tách biệt. Trung tâm vùng sẽ thúc đẩy nhà phát triển trong quá trình hoàn thành dự án.
  • Mô hình cho thuê diễn ra khi Nhà phát triển vay mượn Trung tâm vùng khi thực hiện dự án.

Tính minh bạch và cam kết

Tuy phía dự án không có nghĩa vụ cung cấp tài liệu pháp lý bí mật cho nhà đầu tư, nhưng Anh/Chị vẫn có thể yêu cầu một số thông tin, hồ sơ cần thiết và ký thỏa thuận không tiết lộ cho bên thứ ba. Bên cạnh đó, các chuyên gia đánh giá cao những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, đã được niêm yết trên sàn chứng khoán và chịu sự quản lý của Ủy ban giao dịch và chứng khoán Mỹ (SEC). Anh/Chị dễ dàng kiểm tra các thông tin liên quan đến chủ đầu tư về năng lực tài chính.

Tóm lại, để biết được dự án đầu tư EB-5 có an toàn hay không, nhà đầu tư cần xác định những yếu tố xung quanh dự án, Trung tâm vùng và Nhà phát triển. Những yếu tố liên quan đi cùng sẽ phản ánh khả năng thành công của dự án. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, nhà đầu tư có thể liên hệ trực tiếp Khai Phú để nhận tư vấn. Tôi hy vọng những chia sẻ vừa rồi sẽ phần nào giúp quý anh/chị có cái nhìn chính xác hơn trước khi quyết định chọn dự án nào để tham gia lấy Thẻ Xanh cho cả gia đình của mình

Nhằm hỗ trợ quý nhà đầu tư Việt Nam có thể biết chính xác mức độ rủi ro mà các dự án các anh/chị đang xem xét để tham gia, Khai Phú xin gửi đến anh/chị bộ câu hỏi trắc nghiệm đã được Việt hóa “Xác định độ an toàn của dự án EB-5” soạn thảo bởi Hãng luật di trú Klasko. Quý anh/chị có thể đăng ký tải về tại bên dưới bài viết này.

Đăng ký tải bộ tài liệu
"Xác định độ an toàn của dự án EB-5"

error: Tính năng đã bị khóa