Lợi nhuận thuê bất động sản Hy Lạp sau chính sách Golden Visa mới 

Chương trình Golden Visa Hy Lạp từ lâu đã là thỏi nam châm hút dòng vốn ngoại hối nhờ mức chi phí cạnh tranh nhất nhì khu vực Liên minh Châu Âu (EU). Tuy nhiên, những cải cách lập pháp gần đây của chính phủ Athens – đặc biệt là việc nâng hạn mức đầu tư tối thiểu và siết chặt quy định vận hành – đang tái định hình toàn bộ cục diện thị trường. Việc sinh lời từ hoạt động cho thuê bất động sản Hy Lạp hiện nay không còn đi theo lối mòn cũ mà đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược tinh vi và chuyên sâu hơn. 

Lợi nhuận thuê bất động sản Hy Lạp sau chính sách Golden Visa mới

Hiệu suất cho thuê bất động sản Hy Lạp là gì?

Hiệu suất cho thuê bất động sản (Rental Yield) là tỷ lệ phần trăm giữa lợi nhuận ròng thu được từ việc cho thuê bất động sản trong một năm (sau khi trừ đi các chi phí vận hành, bảo trì, thuế) so với tổng giá trị vốn đầu tư ban đầu của bất động sản đó.

Sau khi chính sách nâng hạn mức đầu tư Golden Visa mới chính thức áp dụng, tỷ suất này tại Hy Lạp đang chứng kiến hiện tượng “nén tỷ suất lợi nhuận” (Yield Compression) ở các phân khúc cao cấp, nhưng lại mở ra biên độ tăng trưởng vốn (Capital Gain) vô cùng mạnh mẽ cho những nhà đầu tư biết đón đầu xu hướng.

Athens tiếp tục giữ vững vị thế ngôi vương về lợi nhuận cho thuê

Dù quy định mới nâng mức đầu tư tối thiểu tại khu vực trung tâm Athens lên ngưỡng cao hơn, thủ đô của Hy Lạp vẫn là thị trường bất động sản sôi động và mang lại dòng tiền đều đặn nhất. Tuy nhiên, sự phân hóa lợi nhuận giữa các khu vực và cấu trúc căn hộ đang diễn ra rất rõ nét.

Khu vực trung tâm hành chính và kinh tế

• Các căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (từ 1 đến 2 phòng ngủ) tại vùng lõi Athens đang sở hữu tỷ suất sinh lời gộp lý tưởng, đạt mức bình quân khoảng 6%/năm. Nguyên nhân do nhu cầu thuê nhà ở thực tế từ giới chuyên gia, du học sinh và người lao động nội địa tại đây luôn ở mức cực kỳ cao.

Athens tiếp tục giữ vững vị thế ngôi vương về lợi nhuận cho thuê

Khu vực cao cấp thượng lưu

• Ngược lại, tại các quận danh tiếng và đắt đỏ như Kolonaki hay Lykavittos, phân khúc căn hộ diện tích lớn (cấu trúc từ 3 phòng ngủ trở lên) lại ghi nhận mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp hơn, dao động quanh ngưỡng 3,8%/năm. Định giá bất động sản tại đây rất cao, khiến biên độ lợi nhuận từ việc cho thuê bị thu hẹp, bù lại đây là nhóm tài sản có tính thanh khoản và giữ giá tốt nhất qua các chu kỳ kinh tế.

Sự phân hóa tỷ suất sinh lời giữa các thành phố lớn tại Hy Lạp

Không chỉ riêng Athens, làn sóng thay đổi cục diện từ chính sách Golden Visa mới cũng tác động mạnh đến Thessaloniki – thành phố lớn thứ hai của Hy Lạp – tạo ra bức tranh chênh lệch lợi nhuận tương tự.

• Phân khúc căn hộ nhỏ (1 phòng ngủ): Tại tiểu khu Voulgari – Ntepo – Martiou (Thessaloniki), hiệu suất cho thuê bất động sản Hy Lạp loại hình này ghi nhận con số ấn tượng lên tới 6%/năm nhờ vào nguồn cầu khổng lồ từ cộng đồng sinh viên và người trẻ độc thân.
• Phân khúc căn hộ lớn (3 phòng ngủ): Ngược lại, tại khu vực Toumpa, nhóm sản phẩm căn hộ gia đình diện tích lớn bị kéo giảm tỷ suất sinh lời xuống chỉ còn 3,2%/năm.

Khai Phú đánh giá rằng, chính sách siết chặt loại hình cho thuê ngắn hạn (như Airbnb) tại các trung tâm đô thị nhằm bảo vệ nguồn cung nhà ở cho người dân bản địa đang buộc dòng tiền phải chuyển dịch dịch sang mô hình cho thuê dài hạn (Long-term rental). Điều này làm giảm nhẹ tỷ suất sinh lời danh nghĩa ban đầu nhưng mang lại sự ổn định và bền vững tuyệt đối cho dòng tiền của nhà đầu tư quốc tế.

Những biến số cốt lõi tác động đến biên độ lợi nhuận dài hạn

Để xây dựng một bài toán tài chính chính xác khi tham gia thị trường mua bán và cho thuê bất động sản Hy Lạp, các số liệu về tỷ suất sinh lời hiện tại là chưa đủ. Nhà đầu tư cần đánh giá sâu hơn về các xu hướng chuyển dịch vĩ mô sau:

Những biến số cốt lõi tác động đến biên độ lợi nhuận dài hạn

Xu hướng nén tỷ suất lợi nhuận

Khi dòng vốn ngoại bang đổ vào quá nhanh làm đẩy giá trị bất động sản tăng trưởng phi mã, tốc độ tăng của giá thuê nhà thường không bắt kịp tốc độ tăng của giá trị tài sản. Hiện tượng này dẫn đến việc tỷ suất lợi nhuận gộp (%) có xu hướng giảm nhẹ. Dù vậy, xét về giá trị tuyệt đối, số tiền thu về hàng tháng của nhà đầu tư vẫn tăng trưởng đều đặn do lạm phát và nhu cầu thị trường nội địa tăng cao.

Lợi ích đột phá từ tiềm năng tăng trưởng giá trị

Mặc dù lợi nhuận từ việc vận hành cho thuê có sự điều chỉnh, đổi lại, các nhà đầu tư sở hữu bất động sản tại các vị trí chiến lược lại được hưởng lợi lớn từ tốc độ tăng giá đất. Theo ghi nhận thực tế, giá trị bất động sản tại Hy Lạp liên tục tăng trưởng hai chữ số qua các năm, giúp tổng tài sản ròng của nhà đầu tư thăng tiến mạnh mẽ.

Xem thêm: Các dự án tiêu biểu tại khu vực Athens

Đòn bẩy từ chính sách gia hạn miễn thuế VAT 24% đến hết năm 2026

Một thông tin vô cùng đắt giá mà chính phủ Hy Lạp vừa thông qua (Luật 5246) là chính thức gia hạn chính sách miễn thuế VAT 24% cho tất cả các bất động sản xây mới đến hết ngày 31/12/2026.

• Tiết kiệm chi phí đầu vào: Nhà đầu tư chỉ phải chịu mức thuế chuyển nhượng cực thấp (từ 3% đến 3,09%) thay vì mức 24%.
• Tối ưu hóa bài toán tài chính: Việc cắt giảm triệt để “chi phí chìm” ban đầu này giúp biên độ lợi nhuận ròng thực tế khi cho thuê bất động sản Hy Lạp tăng lên đáng kể, rút ngắn thời gian hoàn vốn cho chủ sở hữu.

Bản đồ so sánh hiệu suất sinh lời gộp tại 6 thành phố trọng điểm

Dựa trên báo cáo chuyên sâu được công bố cuối năm trước, thị trường cho thuê bất động sản Hy Lạp đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt về hiệu suất sinh lời gộp giữa các khu vực đô thị và thủ phủ du lịch:

Khuyến cáo từ chuyên gia Khai Phú: Biên độ % ở bảng trên thuần túy là tỷ suất sinh lời gộp. Để xác định chính xác tỷ suất lợi nhuận ròng tức số tiền thực tế bỏ túi nhà đầu tư cần khấu trừ thêm các khoản chi phí cứng bao gồm: thuế thu nhập, phí vận hành của đơn vị quản lý, thuế tài sản đặc thù (ENFIA), quỹ dự phòng khấu hao/trống phòng và phí bảo trì định kỳ. Thông thường, tỷ suất ròng thực tế sẽ thấp hơn từ 1,5% đến 2% so với số liệu gộp của thị trường.

Giải pháp đầu tư tối ưu Golden Visa Hy Lạp cùng Khai Phú

Minh chứng cho chuyên môn của đội ngũ Khai Phú

Trước những bước ngoặt lớn về mặt chính sách pháp lý, việc tự xoay sở tìm kiếm nguồn tài sản có thể đẩy nhà đầu tư vào những rủi ro về quy hoạch hoặc mua phải bất động sản có tính thanh khoản kém. Với hơn 15 năm kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đầu tư định cư và di trú quốc tế, Khai Phú mang đến giải pháp toàn diện:

• Sàng lọc danh mục độc quyền: Khai Phú liên kết trực tiếp với các chủ đầu tư uy tín nhất tại Athens và các đảo du lịch lớn, cung cấp những sản phẩm căn hộ 1-2 phòng ngủ có hiệu suất cho thuê đạt đỉnh 6%/năm.
• Bảo chứng hành lang pháp lý: Đảm bảo toàn bộ quy trình mua bán, check-up quy hoạch, nộp hồ sơ Golden Visa Hy Lạp diễn ra an toàn, tận dụng tối đa chính sách miễn 24% thuế VAT trước khi thời hạn kết thúc vào cuối năm 2026.
• Ủy thác quản lý tài sản chuyên nghiệp: Hỗ trợ nhà đầu tư vận hành, tìm kiếm khách hàng và quản lý hoạt động cho thuê bất động sản Hy Lạp từ xa, bảo đảm nguồn thu nhập thụ động chuyển về tài khoản định kỳ một cách trơn tru.

Vì sao chọn Khai Phú?

CHỌN ĐỒNG HÀNH CÙNG KHAI PHÚ – HIỆN THỰC HÓA GIẤC MƠ DI TRÚ

Khai Phú Investments & Migration có hơn 16 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đầu tư di trú, hỗ trợ hơn 1.500 gia đình định cư thành công tại các quốc gia Mỹ, Úc, Châu Âu, Canada và khu vực Caribbean. Khai Phú hiện hợp tác với các Tập đoàn và Hãng luật toàn cầu có hơn 45 năm kinh nghiệm. Đội ngũ nhân viên tận tâm, chuyên nghiệp. Khai Phú sẽ là người bạn đồng hành cùng quý Anh/Chị hiện thực hóa giấc mơ định cư.

Để không bỏ lỡ “giai đoạn vàng” của thị trường bất động sản Châu Âu, quý nhà đầu tư hãy liên hệ ngay với Khai Phú để nhận được bảng tính dòng tiền chi tiết và tư vấn 1-1 từ các chuyên gia di trú hàng đầu.