Trong năm qua, ngành công nghiệp EB-5 đã phải đối mặt với sự khảo sát kĩ lưỡng và áp lực ngày càng tăng. Với 824 trung tâm vùng đã được phê duyệt và hơn 13 tỷ USD đầu tư trực tiếp từ nước ngoài được “bơm” vào nền kinh tế Mỹ thông qua chương trình Định cư theo diện EB-5 kể từ năm 2008, EB-5 đã trở thành một cách thức phổ biến cho các cá nhân, tổ chức huy động nguồn vốn để tài trợ cho dự án.

Bài báo này nhằm mục đích cung cấp cho người đọc một danh mục kiểm tra độ tin cậy của các Trung tâm vùng dựa trên dự án Bất động sản, ở cấp độ phân tích phức tạp bởi các chuyên gia trong ngành. Tất nhiên, vì dự án là do bên thứ ba độc lập thực hiện nên cần phải được xem xét kỹ lưỡng, chi phí có thể làm cho sự hợp tác của bên thứ ba trở nên không khả thi về mặt kinh tế đối với người nộp đơn hoặc đại diện di trú EB-5. Do đó, các nhà đầu tư EB-5 và các đại diện di trú có thể sử dụng bài viết này làm hướng dẫn để đánh giá các dự án tốt hơn.

Phân tích tập trung vào hai vấn đề bao gồm: (A) thẩm định dự án, và (B) thẩm định trung tâm vùng và nhà phát triển. Thông qua việc đánh giá cẩn trọng các yếu tố của hai vấn đề trên, các nhà đầu tư EB-5 có thể đảm bảo rằng các đơn I-526 và I-829 của họ được chấp thuận và khoản đầu tư của họ sẽ được trả lại.

[A] THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

Đối với các nhà đầu tư EB-5 và gia đình họ, dự án đúng có thể thay đổi cuộc sống. Mặc dù đơn I-526 và I-829 vẫn tiếp tục duy trì tỷ lệ chấp thuận cao, nhưng cũng có các dự án không phát triển theo kế hoạch, do đó làm tổn hại đáng kể và phá vỡ cuộc sống của các nhà đầu tư EB-5. Phần này đề xuất năm yếu tố cần thiết thẩm định dự án để hướng dẫn các nhà đầu tư EB-5 đến một dự án có thể đạt được mục tiêu đầu tư của người nhập cư EB-5.

I/Tạo việc làm:

Tạo việc làm là một trong những yếu tố cốt lõi và hoàn toàn cần thiết. Khi xem xét các dự án, nhà đầu tư EB-5 nên ghi nhận tổng số công việc ước tính và số phần trăm ước tính tổng số để đáp ứng các yêu cầu tạo việc làm cho tất cả các nhà đầu tư EB-5 trong dự án. Nghĩa là, càng có nhiều công việc giữa tổng số công việc EB-5 ước tính cần thiết so với tổng số việc làm ước tính được tạo ra, thì càng ít có khả năng đơn I-829 của nhà đầu tư EB-5 sẽ bị từ chối do ước tính tạo việc làm thổi phồng.

Ngoài số lượng công việc được tạo, chúng tôi cũng khuyên bạn đánh giá các loại công việc đã tạo và phương pháp tạo việc làm liên quan đã được sử dụng. Như đề xuất của Giáo sư Jeanne Calderon và Nhà Học giả Gary Friedland tại Trường Kinh doanh Trường Stern của Đại học New York, xu hướng hiện tại của EB-5 vẫn tiếp tục tập trung vào phát triển bất động sản. Như vậy, khi xem xét các chi tiết tạo việc làm, nhà đầu tư EB-5 nên kiểm tra những điều sau:

1) Các công việc liên quan đến xây dựng

•  Có bao nhiêu công việc liên quan đến chi phí xây dựng cứng?

Cụ thể, vào loại chỉ tiêu nào? Càng ít chi phí xây dựng chi tiết, thì nhà đầu tư EB5 càng nhiều rủi ro.

•  Có bao nhiêu công ăn việc làm dự phòng và dự trữ?

Nói chung, USCIS xem xét các khoản dự phòng và quỹ dự trữ tuân theo các thông lệ mô hình kinh tế để ước tính việc tạo ra việc làm. Ở giai đoạn I-829, USCIS sẽ xem xét liệu các khoản dự phòng và quỹ dự phòng có thực sự được chi cho các chi phí thích hợp. Như vậy, nếu quá nhiều việc làm được cho là do quỹ dự phòng và quỹ dự trữ, có thể làm tăng nguy cơ ở giai đoạn I-829, khiến USCIS đặt câu hỏi về sự phân bổ như vậy và từ chối đơn yêu cầu I-829 của nhà đầu tư EB-5.

• Có bao nhiêu công việc được phân bổ cho đồ đạc, tài sản cố định và thiết bị (“FF & E”)?

Mặc dù việc xác định số lượng hợp lý các việc làm được tạo ra liên quan đến FF & E là một vấn đề cụ thể của dự án, nhưng nhà đầu tư EB-5 cẩn thận vẫn có thể xác định liệu việc tạo việc làm của FF & E có cao hơn so với các hạng mục tạo việc làm chính.

• Có công việc nào tạo ra liên quan đến việc mua đất của dự án?

Nói chung, USCIS không công nhận quỹ chi cho việc mua bất động sản. Như vậy, một thẻ đỏ sẽ được rút nếu một dự án thuộc tính tạo việc làm để thu hồi đất.

2) Các công việc liên quan đến chi tiêu của người tiêu dùng

Nói một cách ngắn gọn, là khi một nhà đầu tư EB-5 thiết lập một khách sạn, doanh thu từ khách sạn và những bên liên quan được cho là có khả năng tạo việc làm. Nhưng, liệu USCIS có chấp nhận các công việc chi tiêu và bao nhiêu việc làm được chấp nhận, là một quyết định cụ thể dựa trên độ tin cậy của nghiên cứu thị trường cơ bản và bằng chứng hỗ trợ và cách sử dụng thông tin dữ liệu đó trong phân tích kinh tế và dự báo việc làm.

II/ Cơ cấu vốn dự án:

Cơ cấu vốn của một dự án là một yếu tố khác có thể chỉ ra mức độ rủi ro liên quan đến một dự án. Có một số khía cạnh mà nhà đầu tư EB-5 cần lưu ý ở đây:

• Tổng chi phí của dự án là bao nhiêu, bao nhiêu phần trăm của tổng số tiền đó là vốn EB-5?

Xu hướng gần đây cho thấy rằng vốn EB-5 chỉ chiếm tỷ lệ phần trăm nhỏ trong tổng chi phí của dự án. Mặc dù không có ngưỡng, nhà đầu tư EB-5 có thể gặp rủi ro nếu một phần lớn tổng chi phí của dự án bắt nguồn từ các nhà đầu tư EB-5. Một dự án dựa quá nhiều vào vốn EB-5 để phát triển, sẽ có nhiều nguy cơ không chắc chắn và không đạt được thời gian dự kiến. Ngược lại, một dự án có đủ vốn sẵn có, có nguồn gốc từ các nguồn khác ngoài EB-5, sẽ sẵn sàng để tiến lên phía trước và đáp ứng được số việc làm một cách kịp thời, do đó lợi ích của nhà đầu tư EB-5 được đảm bảo và được bảo vệ .

• Có khoản vay được cam kết không?

Với sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ và khả năng sẵn có, càng ngày càng nhiều dự án đã chọn sử dụng vốn EB-5 như một khoản vay hỗ trợ –  khoản vay lót nền. Như vậy, khi xem xét tài liệu dự án, nhà đầu tư EB-5 nên xem liệu dự án có bao gồm một khoản vay cao cấp hay phụ thuộc đáng kể vào vốn EB-5 (cho dù đó là khoản vay hay vốn chủ sở hữu).

Cần lưu ý rằng, nhìn chung, các nhà đầu tư nên thẩm định dự án một cách cẩn thận Như vậy, cam kết ràng buộc của người cho vay cao cấp với vốn vay cho dự án cho thấy rằng dự án đã thông qua sự cẩn trọng tinh vi của người cho vay cao cấp, từ đó thêm một lớp bảo đảm cho người nộp đơn EB-5.

• Số lượng vốn cổ phần không phải EB-5, nếu có, đã được đầu tư hoặc cam kết với dự án?

Một dự án đã và đang có, vốn cổ phần đầu tư vào nó – không bao gồm vốn chủ sở hữu được sử dụng để mua đất – là một dấu hiệu cho thấy nhà phát triển tin vào nhu cầu thị trường của dự án và do đó muốn xem dự án đã hoàn thành. Dựa trên kinh nghiệm của chúng tôi, vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dao động từ 10-30 phần trăm.

• Vốn EB-5 so với số vốn như thế nào?

Một dự án có tỷ lệ vốn chủ sở hữu là tỷ lệ thuận với phần trăm vốn EB-5 là một yếu tố chứng tỏ cam kết của nhà phát triển để hoàn thành dự án, và do đó cung cấp một lớp bảo đảm cho nhà đầu tư EB-5.

• Ai đang đầu tư vốn cổ phần?

Bên cạnh vốn chủ sở hữu của nhà phát triển, một số dự án nhất định bao gồm vốn chủ sở hữu từ một đồng chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư lớn. Như vậy, nhà đầu tư EB-5 có thể đánh giá được sự ổn định hoặc thành công của dự án từ việc biết ai là đối tác phát triển và cổ phần. Các nhà phát triển và các đối tác vốn cổ phần với thành công trước đây đầu tư vào phát triển bất động sản tại thị trường địa phương mục tiêu của họ có nhiều khả năng thành công hơn.

>> Quý nhà đầu tư có thể xem tiếp Phần 2 tại đây.

{BreezingForms :dangkytuvaneb5mienphi}