Việc đầu tư EB5 có thành công hay không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: địa điểm đặt dự án, kinh nghiệm của người điều hành, chiến lược hoàn vốn… Nối tiếp phần 1, Khai Phú mời Quý nhà đầu tư theo dõi tiếp phần 2 để hiểu hơn khi chọn lựa một dự án EB5 trên thị trường hiện nay. 

III/ Địa điểm dự án:

Vị trí của dự án là một yếu tố rất hữu ích trong việc xác định liệu dự án có tạo việc làm và liệu nó có thể thực hiện chiến lược rút lui của dự án như đã nêu.

1) Dự án có nằm trong Khu vực Việc làm Mục tiêu (“TEA”)?

Mặc dù phần lớn các dự án trung tâm vùng nằm trong TEAs nhưng cũng có những dự án yêu cầu nhà đầu tư EB-5 đầu tư 1 triệu Đô. Chắc chắn,dự án thuộc vùng TEA hay không phải vùng TEA cũng không là yếu tố quyết định đến vấn đề thành công hay không của bộ hồ sơ. Tuy nhiên, có những “ chướng ngại vật” khác mà nhà đầu tư cần cân nhắc bao gồm (a) chứng minh nguồn tiền hợp pháp của 1 triệu đô la; (b) chuyển tiền từ nước ngoài;(c) rủi ro trong đầu tư; (d) số bộ hồ sơ EB5 và (e) hoàn vốn.

 2) Dự án có nằm trong một thị trường bất động sản cốt lõi hay không?

Tóm lại, các dự án thị trường chính là các dự án bất động sản nằm ở vị trí đô thị hàng đầu của Mỹ như Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle, Chicago, Miami … Các dự án thị trường cốt lõi được biết đến vì sự ổn định lâu dài và nguy cơ thấp. Nói chung, một dự án thị trường cốt lõi sẽ có nhu cầu cao nhưng tạo ra tỷ suất lợi nhuận nội bộ thấp hơn (“IRR”). Mặt khác, các dự án không phải là cốt lõi dựa vào sự đánh giá tài sản hoặc lợi ích được thực hiện khi định vị các tài sản. Do đó, các dự án không phải là cốt lõi có thể có IRR cao hơn dự án thị trường cốt lõi, nhưng cũng mang nhiều rủi ro hơn.

3) Dự án có thành công trong thị trường đó?

Nghĩa là loại dự án đang thực hiện có khả thi trong thị trường địa phương không? Những gì có thể thành công trong một thị trường cốt lõi có thể không thành công trong một thị trường cốt lõi khác.

4) Dự án đang sẵn sàng?

Sự sẵn sàng của một dự án là rất quan trọng để đảm bảo rằng nhà đầu tư EB-5 sẽ hội đủ điều kiện để có thường trú nhân. Với thời gian xử lý I-526 và I-829, cũng như số hộ chiếu cho công dân Trung Quốc, sự chậm trễ hoặc thất bại trong việc phát triển dự án có thể tạo ra ảnh hưởng gợn sóng với hậu quả nghiêm trọng cho nhà đầu tư EB-5 và gia đình họ. Do đó, nhà đầu tư EB-5 nên xác định tình trạng phát triển của dự án. Nói chung, một dự án đang được xây dựng hoặc gần xây dựng có ít rủi ro hơn dự án vẫn đang trong quá trình thiết kế. Tất nhiên, nếu một dự án đang ở giai đoạn tiền xây dựng đang được phát triển bởi một nhà phát triển có kinh nghiệm trong việc phát triển các dự án trong thị trường đó thì điều này sẽ cho thấy mức độ đảm bảo ngay cả khi dự án đang trong giai đoạn đầu.

IV/ Chiến lược rút và hoàn vốn

Các chiến lược rút đã trở nên khá chuẩn trong những năm gần đây. Đối với các dự án phát triển bất động sản, các chiến lược tiếp cận hiện tại là (a) tạo ra đủ tiền mặt; (b) tái cấp vốn; (c) nhận đầu tư cổ phần; Và (d) bán hoặc bố trí dự án.

[B] THẨM ĐỊNH TRUNG TÂM VÙNG VÀ NHÀ PHÁT TRIỂN

Sự hiểu biết chi tiết về trung tâm vùng và các nhà phát triển dự án là cần thiết để thực hiện đầu tư EB-5. Phần này cố gắng cung cấp cho nhà đầu tư EB-5 một lộ trình để kiểm tra các trung tâm và nhà phát triển khu vực tốt từ những nơi có nguy cơ tiềm ẩn. Tóm lại, bài viết này đề xuất đánh giá sáu yếu tố sau: (I) kinh nghiệm của trung tâm vùng; (II) kinh nghiệm của nhà phát triển; (III) mối quan hệ giữa trung tâm vùng và nhà phát triển; (IV) các tuyên bố và lời hứa của trung tâm vùng; (V) minh bạch trong vùng; và (VI) các chuyên gia bên ngoài hỗ trợ việc cung cấp dự án.

I/ Trung tâm vùng Đạt tiêu chuẩn

Một trung tâm vùng có kinh nghiệm rất quan trọng để phát triển một dự án tốt, bảo vệ quyền và lợi ích của nhà đầu tư EB-5, theo kịp sự phát triển về luật pháp và hành chính. Dưới đây là một số yếu tố để giúp nhà đầu tư EB-5 chọn một trung tâm vùng tốt.

1) Hồ sơ Theo dõi

Trung tâm vùng có nhận được phê duyệt I-526 hoặc I-829 không? Mức chấp thuận cho đơn I-526 và I-829 là gì? Tổng số nhà đầu tư EB-5 được chấp thuận liên kết với trung tâm vùng là gì? Dự án nào đã tài trợ cho trung tâm vùng? Một trung tâm vùng tốt là người giữ cửa cho nhà đầu tư EB-5 và dự án / nhà phát triển. Một trung tâm vùng có tỷ lệ phê duyệt cao và một số lượng lớn ứng viên EB-5 được chứng nhận chứng tỏ sự tín nhiệm, kinh nghiệm và cam kết của mình đối với thành công lâu dài.

Để chắc chắn, trở thành một trung tâm vùng mới không tự động loại bỏ nó. Nếu trung tâm vùng mới được chỉ đạo bởi các nhà lãnh đạo giàu kinh nghiệm và / hoặc các nhà phát triển, và dự án là một ví dụ, thì trung tâm vùng và dự án vẫn có thể là một cơ hội đáng tin cậy.

2) Kinh nghiệm của người ủy nhiệm

Với kết quả kinh doanh tích cực, một đội ngũ giàu kinh nghiệm của người đứng đầu trung tâm vùng là một nhân tố quan trọng trong việc đảm bảo sự thành công của việc nhập cư và đầu tư của nhà đầu tư EB-5. Các đặc điểm để giúp đánh giá người đứng đầu bao gồm:

• Bối cảnh của người đứng đầu. Trước khi thành lập hoặc giám sát trung tâm vùng, chuyên ngành nào là chính?
• Hiểu biết về thị trường EB-5 và các nhà đầu tư. Người đứng đầu có hiểu các quốc gia tương ứng nơi họ đang mời các nhà đầu tư EB-5, bao gồm cả việc hiểu được các xu hướng thị trường; Hành vi ứng xử, lợi ích và mối quan tâm của nhà đầu tư; đại diện di trú; pháp luật và các quy định; Và các giá trị văn hoá và xã hội? Nói cách khác, người đứng đầu đã quảng bá thành công bất kỳ dự án EB-5 nào ở nước ngoài dự định?

3) Chứng chỉ của nhà phát triển

Tương tự, sự thành công của một dự án phụ thuộc rất nhiều vào trình độ của nhà phát triển. Sau đây là các yếu tố giúp đánh giá kinh nghiệm và độ tin cậy của nhà phát triển:

• Hồ sơ Theo dõi. Nhà phát triển có kinh nghiệm bao lâu trong việc phát triển bất động sản? Những dự án nào mà nhà phát triển đã hoàn thành hoặc đã tham gia? Nhà phát triển đã phát triển một dự án tương tự trước đây không? Nhà phát triển đã phát triển các dự án khác trong cùng một thị trường?
• Kinh nghiệm của các Thành viên cốt lõi. Nền tảng của các thành viên chính là gì? Các thành viên nòng cốt trong phát triển bất động sản bao lâu? Trước khi gia nhập nhà phát triển hiện tại, những kinh nghiệm trước đây liên quan đến phát triển bất động sản làm thành viên cốt lõi có? Có phải bất kỳ thành viên chính nào được công nhận trong ngành hoặc bởi các phương tiện truyền thông?

4) Mối quan hệ giữa nhà phát triển trung tâm vùng

Hiểu được mối quan hệ giữa trung tâm vùng và nhà phát triển có thể giúp nhà đầu tư EB-5 đưa ra quyết định đúng đắn

Hiện tại, có bốn loại mối quan hệ phổ biến giữa các nhà phát triển trung tâm: (I) liên kết; (II) độc lập; (III) cho thuê; Và (IV) một sự kết hợp của ba yếu tố trước. Mô hình liên kết được đặc trưng bởi một quyền sở hữu chung giữa trung tâm vùng và nhà phát triển. Mô hình độc lập là mối quan hệ giữa trung tâm vùng và nhà phát triển, nơi trung tâm vùng tích cực thúc đẩy dự án của nhà phát triển. Trong mô hình cho thuê, nhà phát triển “mượn” sự chỉ định của trung tâm vùng và thúc đẩy dự án bằng cách sử dụng những nỗ lực của riêng mình trong khi trung tâm vùng dường như có vai trò thụ động.

Mặc dù không có mô hình đúng hoặc sai, chúng tôi tin rằng mối quan hệ làm việc độc lập giữa trung tâm vùng và nhà phát triển là điều tốt nhất cho người nộp đơn EB-5. Trong thiết lập này, trung tâm vùng thường có một đội ngũ chuyên gia độc lập để thực hiện công việc nghiên cứu cẩn thận của dự án để trung tâm vùng cảm thấy thoải mái xúc tiến dự án thay mặt cho nhà phát triển. Do đó, dự án sẽ phải trải qua một lớp kiểm tra cẩn thận trước khi đến nhà đầy tư EB-5.

5) Các Đại diện và Trung tâm vùng

Các đại diện và lời hứa của trung tâm vùng có thể là một nhân tố quan trọng trong việc đánh giá sự tin cậy của trung tâm vùng Với số lượng lớn các dự án trên thị trường cạnh tranh cho các ứng viên EB-5, điều này có thể hiểu được khi một trung tâm vùng muốn nổi bật so với đối thủ cạnh tranh. Một cách để làm như vậy là đưa ra các tuyên bố có hiệu quả và đáng ghi nhớ. Tuy nhiên, những tuyên bố như vậy phải dựa trên luật pháp và thực tế. Ví dụ, một giám đốc điều hành cao cấp của trung tâm vùng Seattle đã từng tuyên bố trung tâm vùng “là trung tâm chính thức duy nhất được phép sử dụng ảnh với Tổng thống Obama và Phó Tổng thống Biden vì những tài liệu tiếp thị hoặc thuyết trình của họ.” Nghe thật khó tin. 

6) Tính minh bạch của Trung tâm vùng

Theo điểm trước, một trung tâm vùng lưỡng lự hoặc trốn tránh yêu cầu của một nhà đầu tư EB-5 có quan tâm hoặc cam kết để sản xuất các tài liệu liên quan đến dự án cho người nộp đơn có thể dễ bị hành vi sai trái hơn. Mặc dù không có nghĩa vụ pháp lý đối với trung tâm vùng cung cấp tài liệu mật cho người nộp đơn có liên quan, điều này có thể được giải quyết bằng cách yêu cầu cả hai bên ký một bản thoả thuận không tiết lộ (NDA). Do đó, các ứng viên EB-5 cần phải thận trọng với các trung tâm vùng không sẵn sàng ký NDA hoặc đưa ra các văn bản.

7) Chuyên gia Hỗ trợ

Biết được ai hỗ trợ hoặc hỗ trợ trung tâm vùng và nhà phát triển cũng có thể giúp người nộp đơn EB-5 chọn một dự án tốt. Các công ty luật, nhà kinh tế, nhà văn kế hoạch kinh doanh, chuyên gia thiết kế, tổng thầu, nhà thầu phụ, vv .. là một phần của dự án? Có bao nhiêu kinh nghiệm làm các chuyên gia có trong các lĩnh vực tương ứng? Họ đã làm việc trên các tài liệu / dự án tương tự không? Có nghiên cứu độc lập nào không?

KẾT LUẬN

Cân nhắc kỹ lưỡng, suy xét mọi vấn đề là rất cần thiết. Tuy nhiên, với thời gian xử lý hiện tại của USCIS và số còn lại của thị thực, một sự thiếu sót của người nộp đơn EB-5 có thể dẫn đến tổn thất đáng kể và khó khăn nghiêm trọng, cũng như trách nhiệm của các đại diện di trú. Vì vậy, chúng tôi hy vọng chia sẻ kinh nghiệm của chúng tôi về các dự án EB-5 theo hướng phát triển bất động sản, có thể giúp đỡ các nhà đầu tư EB-5 hiểu thêm sự phức tạp của chương trình để đạt được thành công trong bộ hồ sơ.

 {BreezingForms :dangkytuvaneb5mienphi}